리모델링 조합원들이 설계 도면이나 총회 책자를 받아 들고 가장 당혹스러워하는 순간은 바로 ‘앞뒤로만 길쭉한 직사각형 집’을 마주했을 때입니다. 면적이 늘어난다기에 신축 판상형을 기대했지만, 실상은 복도식 기차를 연상케 하는 수평증축 동굴화 구조가 나오기 때문입니다. 이러한 리모델링 평면도 단점은 시공사의 역량 부족 탓이라기보다, 현행법상 내력벽 철거 규제와 기존 골조 하중 한계가 맞물려 발생하는 구조적 결과물입니다. 수평증축 단위세대 … 더 읽기
리모델링 비례율 산정 메커니즘과 권리변동계획 분담금 회계 검증 조합원 입장에서 권리변동계획 수립 시 가장 엄격하게 검증해야 하는 지표는 바로 ‘리모델링 비례율 계산’ 결과입니다. 정비사업 설명회나 시공사 홍보 단계에서 흔히 마주치는 ‘무상지분율 보장’과 같은 자극적인 마케팅 수치는 주택법상 리모델링 사업의 회계 구조와 정면으로 배치되는 오류에 불과합니다.실제 여러 단지의 권리변동계획 책자 및 사업성 검토 보고서를 분석해 보면, … 더 읽기
시공사 시공권 입찰 단계나 총회 책자에 적힌 이주비 이자 대납과 ‘무이자 후불제’는 결코 건설사가 무상으로 제공하는 복지가 아닙니다. 실무 회계상 시공사가 은행 이자를 먼저 대신 내주고, 훗날 입주 시점에 필수 사업비 원리금으로 청구하는 대여금 채무에 불과합니다. 만약 미이주 세대의 퇴거 지연이나 공사비 증액 갈등으로 착공이 몇 달만 늦어져도, 이 대여금은 무서운 속도로 불어나 결국 조합원 … 더 읽기
사업계획승인이 떨어지고 당장 이주 플랜을 짜야 할 때, 조합원들의 발목을 가장 질기게 잡는 문제가 바로 세입자의 리모델링 이주 거부입니다. “공사 시작해야 하니 제발 나가달라”며 사정만 하다가 조합이 못 박은 이주 마감일을 단 하루라도 넘기면, 착공이 한두 달만 밀려도 눈덩이처럼 불어나는 PF 대출 이자는 결국 조합원 개인의 추가 분담금 고지서에 그대로 꽂힙니다. 감정적으로 사정하다 골든타임을 놓치지 … 더 읽기
1. 1차 안전진단 C등급 판정과 수평증축 선회에 따른 사업 구조 변화 주택법 제68조에 따른 공동주택 리모델링 1차 안전진단 결과 리모델링 안전진단 C등급 판정이 내려지면 수직증축(최대 3개 층 상부 증축) 추진은 법적으로 영구 배제됩니다. 수직증축 인허가를 충족하려면 기초 파일 침하 및 구조 안정성 평가에서 최소 B등급 이상을 확보해야 하기 때문입니다. 이에 따라 C등급 통보 단지는 잔여 … 더 읽기
리모델링 이주비 대출 규제 기준과 DSR 예외 적용 실무 리모델링 사업이 행위허가를 마치고 본격적인 이주 일정에 돌입하면 조합원들이 가장 먼저 부딪히는 현실적인 벽이 바로 대출 한도입니다. 차주의 주택 수와 사업지의 규제지역 묶임 여부, 보증 기관의 심사 문턱에 따라 손에 쥐는 자금 규모가 크게 달라지기 때문입니다. 실착공 전 반드시 점검해야 할 금융비용 리스크와 다주택자 자금 조달 … 더 읽기
조합 설립 당시 안내받았던 예상액과 본계약 체결 직전 통보서에 찍혀 나오는 리모델링 추가분담금 고지서 사이에는 필연적으로 수억 원대의 괴리가 발생합니다. 단순히 “공사비가 올랐다”는 시공사의 주장을 수용하기 전에, 도급계약서 속 지수 산식과 PF 금융 구조를 냉정하게 뜯어봐야 내 자산을 지킬 수 있습니다. 도급계약 에스컬레이션 조항 분석과 물가지수 적용 맹점 시공사가 본계약 협상 테이블에서 공사비 증액을 관철하는 … 더 읽기
공동주택 리모델링에서 일반분양 물량을 최대한 확보해 사업성을 끌어올리는 핵심 열쇠는 바로 수직증축 안전진단 통과입니다. 하지만 현장에서는 1·2차 안전성 검토의 높은 기술적 문턱을 넘지 못해 수년씩 사업이 지연되거나 결국 설계를 변경하는 단지가 적지 않습니다. 실무와 구조공학적 관점에서 리모델링 수직증축 B등급 판정 요건, 국토안전관리원(KALIS) 및 한국건설기술연구원(KICT) 심의 지연의 진짜 원인, 그리고 현실적인 사업 출구전략을 정리해 드립니다. 1. … 더 읽기
1. 창립총회 서면결의서의 법적 성격과 현장 날인 위험성 공동주택 리모델링 추진 과정에서 집으로 배달되는 창립총회 서면결의서는 단순한 출석 대체용 종이가 아닙니다. 법원 판례에서 이 문서는 조합 규약 인준, 임원 선출, 사업비 승인까지 백지 위임에 가깝게 권리를 넘겨주는 강력한 처분문서로 취급됩니다. 실제 현장에서는 OS 요원이 문앞에 찾아와 “어차피 통과될 거니 도장만 먼저 찍어주시면 불리한 조항은 저희가 … 더 읽기